Begriffe in der Immobilienfinanzierung

Wichtige Begriffe bei der Immobilienbewertung in der Finanzierung – einfach erklärt mit Beispielen

Wer eine Immobilie finanzieren möchte, begegnet früher oder später einer ganzen Reihe von Begriffen rund um die Bewertung der Immobilie. Banken bewerten Immobilien anders als Käufer – und genau hier wird es spannend. Denn diese Bewertung entscheidet oft darüber, wie viel du finanzieren kannst, welchen Zinssatz du bekommst und wie sicher deine Finanzierung ist.

In diesem Artikel erklären wir dir die wichtigsten Begriffe der Immobilienbewertung in der Finanzierung – verständlich und mit konkreten Beispielen.

📌 1. Verkehrswert (Marktwert)

Definition:
Der Verkehrswert – auch Marktwert genannt – ist der geschätzte Preis, den eine Immobilie aktuell auf dem freien Markt erzielen könnte. Dabei wird davon ausgegangen, dass kein Zeitdruck besteht und alle Parteien gut informiert sind.

Beispiel:
Eine Eigentumswohnung in Bremen wird für 320.000 € angeboten. Vergleichbare Objekte in derselben Lage wurden zuletzt für 310.000 € bis 330.000 € verkauft. → Der Verkehrswert liegt also bei ca. 320.000 €.

Wichtig zu wissen:
Der Verkehrswert ist relevant für Käufer und Verkäufer, aber nicht automatisch der Wert, den eine Bank für die Finanzierung ansetzt.

📉 2. Beleihungswert

Definition:
Der Beleihungswert ist der Wert, den die Bank vorsichtig kalkuliert, um sich gegen Verluste im Falle einer Zwangsversteigerung abzusichern. Er liegt meist 10–20 % unter dem Verkehrswert.

Beispiel:
Bei einem Verkehrswert von 320.000 € setzt die Bank den Beleihungswert auf maximal 270.000 € an. Das bedeutet: Die Bank würde dir darauf basierend bis zu 270.000 € als Sicherheit anerkennen.

Warum das wichtig ist:
Je niedriger der Beleihungsauslauf, desto besser der Zins – und desto einfacher wird die Kreditvergabe.

🧱 3. Sachwertverfahren

Definition:
Beim Sachwertverfahren wird der Immobilienwert anhand der Baukosten minus Abnutzung, plus Bodenwert, ermittelt. Es eignet sich besonders für selbstgenutzte Einfamilienhäuser.

Beispiel:

• Neubaukosten (inkl. Ausstattung): 280.000 €
• Altersbedingter Abzug: -50.000 €
• Bodenwert: 120.000 €
  → Sachwert: 350.000 €

Hinweis:
Der Sachwert kann vom Marktwert abweichen, z. B. in gefragten Lagen oder bei starkem Sanierungsbedarf.

💶 4. Ertragswertverfahren

Definition:
Diese Methode wird bei vermieteten Immobilien verwendet. Sie basiert auf den jährlichen Mieteinnahmen abzüglich Kosten. Der Fokus liegt hier auf der Rendite.

Beispiel:

• Jahresnettomiete: 15.000 €
• Bewirtschaftungskosten: 3.000 €
• Kapitalisierungsfaktor: 20
  → Ertragswert: (15.000 – 3.000) × 20 = 240.000 €

Ideal für: Kapitalanleger, die eine Immobilie nicht selbst nutzen möchten.

📊 5. Vergleichswertverfahren

Definition:
Der Wert wird durch den Vergleich mit ähnlichen, kürzlich verkauften Immobilien ermittelt. Es ist besonders bei Wohnungen, Reihenhäusern oder Neubauten beliebt.

Beispiel:
Drei vergleichbare Wohnungen wurden für 295.000 €, 300.000 € und 305.000 € verkauft. → Durchschnittlicher Vergleichswert: 300.000 €

Tipp:
Das Vergleichswertverfahren spiegelt realistische Marktpreise wider, ist aber nur möglich, wenn ausreichend Daten vorliegen.

💡 6. Loan-to-Value (LTV) / Beleihungsauslauf

Definition:
Der Beleihungsauslauf gibt das Verhältnis zwischen Darlehenshöhe und Beleihungswert an. Je geringer der Beleihungsauslauf, desto sicherer für die Bank – und desto besser deine Konditionen.

Beispiel:

• Beleihungswert: 300.000 €
• Darlehenshöhe: 240.000 €
  → LTV = 240.000 / 300.000 = 80 %

Faustregel:
Unter 80 % Beleihung bekommst du oft bessere Zinsen.

🧾 7. Immobilienwertgutachten

Definition:
Ein detailliertes Gutachten, das von einem öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen erstellt wird. Es dient oft als Grundlage für rechtliche Auseinandersetzungen oder Bankbewertungen.

Wann sinnvoll?

• Bei Scheidungen oder Erbschaften
• Bei komplexen oder außergewöhnlichen Objekten
• Bei Unsicherheiten über den tatsächlichen Wert

Kosten:
Je nach Aufwand ca. 1.000 bis 2.500 €

🌍 8. Bodenwert

Definition:
Der Bodenwert ist der Wert des Grundstücks ohne Bebauung. Er basiert auf dem sogenannten Bodenrichtwert, den die Gemeinde oder Stadt vorgibt.

Beispiel:

• Grundstück: 500 m²
• Bodenrichtwert: 350 €/m²
  → Bodenwert: 175.000 €

Wichtig bei: Neubauten, Grundstückskäufen, Sachwertverfahren.

⏳ 9. Restnutzungsdauer

Definition:
Die geschätzte verbleibende Lebensdauer der Immobilie. Sie hängt vom Baujahr, dem Zustand und durchgeführten Modernisierungen ab.

Beispiel:
Ein Haus von 1975 hat bei guter Pflege eine Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren.
→ Noch verbleibend: 30 Jahre

Banken nutzen diese Zahl, um z. B. den Beleihungswert im Sachwertverfahren zu korrigieren.

🛠️ 10. Modernisierungs- und Instandhaltungszustand

Definition:
Der Zustand der Immobilie beeinflusst den Wert – sowohl positiv als auch negativ. Gut gepflegte, modernisierte Objekte erhalten meist bessere Bewertungen.

Beispiel:
Zwei baugleiche Häuser:

• Haus A wurde 2018 vollständig saniert
• Haus B hat Originalbäder von 1978
  → Haus A bekommt einen deutlich höheren Sach- oder Verkehrswert

✅ Fazit: Warum du die Begriffe kennen solltest

Die Begriffe rund um die Immobilienbewertung sind entscheidend für deine Finanzierung. Banken denken sicherheitsorientiert – und das bedeutet: nicht der Angebotspreis, sondern der Beleihungswert zählt.

Wenn du die Grundlagen verstehst, kannst du:

• realistisch planen
• Überraschungen vermeiden
• bessere Konditionen aushandeln

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