Lohnt sich ein Bausparvertrag? Vorteile, Nachteile und Risiken der Vorfinanzierung

Ein Bausparvertrag kann ein sinnvoller Baustein der Immobilienfinanzierung sein. Er ermöglicht es, Eigenkapital anzusparen, sich einen bestimmten Darlehenszins für die Zukunft zu sichern und unter bestimmten Voraussetzungen staatliche Förderungen zu nutzen. Doch nicht jeder Bausparvertrag lohnt sich – insbesondere dann nicht, wenn er mit einer Vorfinanzierung kombiniert wird.

In diesem Ratgeber erfahren Sie, wie ein Bausparvertrag funktioniert, welche Vor- und Nachteile er bietet und worauf Sie bei einer Bausparvorfinanzierung besonders achten sollten. Ein wichtiges Thema ist dabei das Risiko, dass der Bausparvertrag am Ende der Zinsbindung noch nicht zugeteilt ist und das Vorfinanzierungsdarlehen weiterfinanziert werden muss.

1. Was ist ein Bausparvertrag und wie funktioniert er?

Ein Bausparvertrag verbindet regelmäßiges Sparen mit der Möglichkeit, später ein Darlehen für wohnwirtschaftliche Zwecke aufzunehmen. Er besteht aus drei Phasen.

Die Ansparphase: Sie zahlen regelmäßig Geld auf Ihren Bausparvertrag ein und bauen Guthaben auf.

Die Zuteilung: Sobald die tariflichen Voraussetzungen erfüllt sind, kann der Vertrag zugeteilt werden. Dazu gehören je nach Tarif beispielsweise ein bestimmtes Mindestguthaben und eine ausreichende Bewertungszahl.

Die Darlehensphase: Nach der Zuteilung können Sie das Guthaben und das vereinbarte Bauspardarlehen für den vorgesehenen Zweck verwenden. Den Darlehenszins kennen Sie bereits aus Ihrem Vertrag.

Wichtig ist, dass sich der konkrete Zuteilungszeitpunkt nicht immer verbindlich garantieren lässt. Er hängt von den Vertragsbedingungen und den jeweiligen Zuteilungsvoraussetzungen ab.

2. Die wichtigsten Vorteile eines Bausparvertrags

Zinssicherheit für die Zukunft

Ein wesentlicher Vorteil ist der bei Vertragsabschluss festgelegte Bauspardarlehenszins. Steigen die Bauzinsen bis zur späteren Finanzierung, kann sich das für Sie auszahlen.

Sinken die Zinsen dagegen, kann ein neues Bankdarlehen günstiger sein. Deshalb sollte nicht nur der Darlehenszins betrachtet werden, sondern die gesamte Finanzierung.

Staatliche Förderungen nutzen

Unter bestimmten Voraussetzungen können Bausparer von der Wohnungsbauprämie oder der Arbeitnehmersparzulage profitieren. Ob eine Förderung möglich ist, hängt unter anderem vom Einkommen, der Art der Einzahlungen und den geltenden gesetzlichen Bedingungen ab.

Die mögliche Förderung kann die Wirtschaftlichkeit verbessern, sollte aber nicht allein ausschlaggebend für den Vertragsabschluss sein.

Eigenkapital für die Immobilie aufbauen

Wer den Kauf eines Hauses oder einer Eigentumswohnung langfristig plant, kann mit einem Bausparvertrag diszipliniert Eigenkapital ansparen.

Auch für spätere Modernisierungen oder energetische Sanierungen kann ein Bausparvertrag eine Option sein.

3. Welche Nachteile hat ein Bausparvertrag?

Häufig niedrige Guthabenzinsen

Während der Ansparphase sind die Guthabenzinsen bei vielen Tarifen vergleichsweise niedrig. Andere Sparformen können höhere Erträge ermöglichen, bringen allerdings teilweise andere Risiken oder Einschränkungen mit sich.

Abschlussgebühren und weitere Kosten

Für den Bausparvertrag fällt häufig eine Abschlussgebühr an. Je nach Tarif können zusätzliche Kosten entstehen. Diese müssen bei der Berechnung der Gesamtrendite berücksichtigt werden.

Abhängigkeit vom Zuteilungszeitpunkt

Ein Bausparvertrag ist nicht automatisch zu einem bestimmten Datum verfügbar. Wenn Sie das Geld zu einem fest geplanten Zeitpunkt benötigen, kann eine verspätete Zuteilung zu Problemen führen.

Rückzahlung des Bauspardarlehens

Nach der Zuteilung beginnt die Rückzahlung des Bauspardarlehens. Die monatlichen Tilgungsraten können je nach Tarif relativ hoch ausfallen. Deshalb sollte bereits vor Vertragsabschluss geprüft werden, ob die spätere Belastung zum Einkommen passt.

4. Wie funktioniert die Vorfinanzierung eines Bausparvertrags?

Eine Bausparvorfinanzierung wird häufig auch als Bausparsofortfinanzierung oder als Vorausdarlehen mit kombiniertem Bausparvertrag bezeichnet.

Sie kommt beispielsweise dann zum Einsatz, wenn Sie eine Immobilie sofort kaufen möchten, der zugehörige Bausparvertrag aber noch nicht ausreichend angespart und noch nicht zuteilungsreif ist.

Dabei werden zwei Verträge miteinander kombiniert: ein Vorfinanzierungsdarlehen und ein Bausparvertrag.

Schritt 1: Das Vorfinanzierungsdarlehen wird ausgezahlt

Sie erhalten das benötigte Darlehen sofort und können damit beispielsweise den Kaufpreis einer Immobilie bezahlen.

Schritt 2: Sie zahlen Zinsen und sparen gleichzeitig

Während der Vorfinanzierungsphase zahlen Sie üblicherweise die vereinbarten Zinsen für das Darlehen und leisten gleichzeitig Sparbeiträge für den Bausparvertrag.

Das Besondere: Das Vorfinanzierungsdarlehen wird häufig zunächst nicht regulär getilgt. Die Sparbeiträge reduzieren die Darlehensschuld daher nicht unmittelbar.

Solange die Darlehenssumme unverändert bleibt, werden die Zinsen grundsätzlich auf diese Summe berechnet.

Schritt 3: Der Bausparvertrag soll zugeteilt werden

Nach der vereinbarten Ansparzeit soll der Bausparvertrag die Voraussetzungen für die Zuteilung erfüllen. Dazu gehören die jeweiligen tariflichen Bedingungen.

Ein prognostizierter Zuteilungstermin ist jedoch nicht automatisch eine verbindliche Garantie. Genau darin liegt ein wesentliches Risiko dieser Finanzierungsform.

Schritt 4: Das Vorfinanzierungsdarlehen wird abgelöst

Nach der Zuteilung werden das Bausparguthaben und das Bauspardarlehen zur Ablösung des Vorfinanzierungsdarlehens eingesetzt.

Anschließend zahlen Sie das Bauspardarlehen gemäß den vereinbarten Bedingungen zurück.

Damit funktioniert das Modell wie geplant – vorausgesetzt, die Zuteilung erfolgt rechtzeitig und die Finanzierung ist ausreichend abgesichert. Die Vor- und Nachteile einer Bausparvorfinanzierung

Vorteile

• Sofortige Finanzierung: Sie können die Immobilie bereits kaufen, ohne zunächst die Ansparphase abwarten zu müssen.
• Planbarer Darlehenszins: Der spätere Bauspardarlehenszins steht bereits bei Vertragsabschluss fest.
• Langfristige Planung: Bei passender Vertragsgestaltung lässt sich die Finanzierung über mehrere Phasen planen.
• Mögliche Förderungen: Je nach persönlicher Situation können staatliche Förderungen infrage kommen.

Nachteile

• Doppelte monatliche Belastung: Sie zahlen Zinsen auf das Vorfinanzierungsdarlehen und sparen gleichzeitig im Bausparvertrag.
• Keine unmittelbare Tilgung: Das Vorfinanzierungsdarlehen wird häufig zunächst nicht kleiner.
• Zusätzliche Kosten: Abschlussgebühren und weitere Vertragskosten können die Gesamtkosten erhöhen.
• Zuteilungsrisiko: Der tatsächliche Zuteilungszeitpunkt kann vom erwarteten Termin abweichen.
• Hohe spätere Raten: Die Rückzahlung des Bauspardarlehens kann eine erhebliche monatliche Belastung darstellen.

Entscheidend ist daher, die Gesamtkosten über die gesamte Laufzeit mit einem klassischen Annuitätendarlehen zu ver­gleichen.

 Das größte Risiko: Was passiert, wenn der Bausparvertrag nicht rechtzeitig zugeteilt wird?

Dieser Punkt ist bei einer Bausparvorfinanzierung besonders wichtig.

Stellen Sie sich vor, Sie haben ein Vorfinanzierungsdarlehen mit einer Zinsbindung von zehn Jahren abgeschlossen. Gleichzeitig besparen Sie einen Bausparvertrag, der das Darlehen nach Ablauf dieser zehn Jahre ablösen soll.

Doch am Ende der Zinsbindung ist der Bausparvertrag noch nicht zuteilungsreif.

Dann kann eine Finanzierungslücke entstehen: Das bisherige Darlehen muss weitergeführt oder abgelöst werden, während das vorgesehene Bauspardarlehen noch nicht zur Verfügung steht.

Welche Folgen kann das haben?

Das Vorfinanzierungsdarlehen muss weiterfinanziert werden.

Je nach Vertragsgestaltung kann eine Verlängerung erforderlich sein. Ob und zu welchen Konditionen diese möglich ist, hängt von den Vereinbarungen mit dem Darlehensgeber ab.

Eine neue Zinsvereinbarung kann notwendig werden.

Sind die Marktzinsen inzwischen gestiegen, können die Finanzierungskosten höher ausfallen als ursprünglich geplant. Der vereinbarte Bauspardarlehenszins schützt nicht automatisch vor höheren Zinsen während einer notwendigen Verlängerung des Vorfinanzierungsdarlehens.

Eine Zwischenfinanzierung kann erforderlich werden.

Wenn das bisherige Darlehen zurückgezahlt werden muss, der Bausparvertrag aber noch nicht zugeteilt ist, kann eine Zwischenfinanzierung nötig sein. Deren Konditionen sind nicht automatisch durch den ursprünglichen Bausparvertrag abgesichert.

Die monatliche Belastung kann steigen.

Zusätzliche Zinskosten können die Haushaltsrechnung belasten. Wenn die Finanzierung ohnehin knapp kalkuliert ist, kann das zu erheblichen finanziellen Schwierigkeiten führen.

Im ungünstigsten Fall entsteht eine Finanzierungslücke.

Wenn keine passende Anschluss- oder Zwischenfinanzierung verfügbar oder tragbar ist, kann es schwierig werden, die fälligen Verbindlichkeiten zu erfüllen.

Eine verspätete Zuteilung führt nicht automatisch zu diesen Folgen. Das konkrete Risiko hängt insbesondere von den Darlehensverträgen, den Verlängerungsmöglichkeiten und der finanziellen Situation ab. Es sollte jedoch unbedingt vor Vertragsabschluss geprüft werden.

Rechenbeispiel: Das Darlehen läuft weiter, obwohl der Bausparvertrag noch nicht zugeteilt ist

Angenommen, Sie haben ein Vorfinanzierungsdarlehen über 200.000 Euro abgeschlossen. Die Zinsbindung beträgt zehn Jahre. Zu diesem Zeitpunkt soll der Bausparvertrag die Finanzierung ablösen.

Der Bausparvertrag ist jedoch noch nicht zugeteilt.

Muss das Darlehen zunächst weitergeführt werden und beträgt der dafür vereinbarte Zinssatz beispielhaft 4,5 Prozent, ergibt sich bei unveränderter Darlehenssumme folgende Zinsbelastung:

• Darlehenssumme: 200.000 Euro
• Beispielhafter Zinssatz: 4,5 Prozent pro Jahr
• Jährliche Zinsen: 9.000 Euro
• Monatliche Zinsen: rechnerisch 750 Euro

Diese 750 Euro sind nur die Zinsen für das weitergeführte Darlehen. Eventuelle Sparbeiträge, Gebühren und weitere Finanzierungskosten kommen hinzu.

Das Beispiel zeigt, wie teuer eine verlängerte Vorfinanzierungsphase werden kann. Der tatsächliche Zinssatz und die konkreten Folgen hängen selbstverständlich vom jeweiligen Vertrag und den dann verfügbaren Finanzierungsmöglichkeiten ab.

 Wie lässt sich das Zuteilungsrisiko begrenzen?

Vor dem Abschluss einer Bausparvorfinanzierung sollten Sie die folgenden Punkte genau prüfen:

1. Zinsbindung: Ist das Vorfinanzierungsdarlehen bis zur tatsächlichen Zuteilung ausreichend abgesichert?
2. Vertragsbedingungen: Welche Möglichkeiten bestehen, wenn sich die Zuteilung verzögert?
3. Anschlussfinanzierung: Wie könnte das Darlehen weiterfinanziert werden, falls die Zuteilung nicht rechtzeitig erfolgt?
4. Gesamtkosten: Wie hoch sind Vorfinanzierungszinsen, Sparbeiträge, Gebühren und spätere Darlehenskosten?
5. Monatliche Belastung: Können Sie sowohl die aktuelle Belastung als auch die spätere Tilgung dauerhaft tragen?
6. Finanzielle Reserve: Gibt es Spielraum, um eine längere Vorfinanzierungsphase oder höhere Zinsen aufzufangen?

Lassen Sie sich insbesondere erklären, welche Folgen eine verspätete Zuteilung laut Vertrag tatsächlich hat. Verlassen Sie sich nicht allein auf einen voraussichtlichen Zuteilungstermin.

 Bausparvorfinanzierung oder klassisches Annuitätendarlehen?

Bei einem klassischen Annuitätendarlehen zahlen Sie normalerweise eine monatliche Rate aus Zins und Tilgung. Dadurch sinkt die Restschuld im Laufe der Zeit.

Bei einer Bausparvorfinanzierung zahlen Sie dagegen häufig zunächst Zinsen auf die volle Vorfinanzierungssumme und besparen parallel den Bausparvertrag. Die Darlehensschuld selbst sinkt dadurch zunächst nicht.

Beide Modelle haben Vor- und Nachteile. Welche Variante günstiger ist, lässt sich nicht allein anhand des Zinssatzes beurteilen.

Vergleichen Sie deshalb insbesondere:

• die gesamten Zinskosten,
• die Abschluss- und sonstigen Gebühren,
• die Entwicklung des Bausparguthabens,
• die spätere Darlehensrate,
• die Restschuld am Ende der Zinsbindung,
• die Kosten und Risiken bei einer verspäteten Zuteilung.

Ein klassisches Annuitätendarlehen kann durch die laufende Tilgung und die einfachere Struktur Vorteile bieten. Eine Bausparvorfinanzierung kann hingegen interessant sein, wenn der feste spätere Darlehenszins und die gesamte Vertragsgestaltung zum Finanzierungsvorhaben passen.

 Fazit: Lohnt sich ein Bausparvertrag?

Ein Bausparvertrag kann sinnvoll sein, wenn Sie langfristig planen, einen bestimmten Darlehenszins sichern möchten und die Kosten zum geplanten Vorhaben passen. Staatliche Förderungen können die Wirtschaftlichkeit zusätzlich verbessern.

Bei einer Bausparvorfinanzierung sollten Sie jedoch besonders sorgfältig prüfen, ob der Zeitplan realistisch ist und wie das Darlehen abgesichert ist, falls der Bausparvertrag nicht rechtzeitig zugeteilt wird.

Mein Tipp: Entscheidend ist nicht allein, wie attraktiv der spätere Bauspardarlehenszins erscheint. Wichtig ist, dass die gesamte Finanzierung einschließlich aller Kosten, der späteren Raten und möglicher Verzögerungen tragfähig bleibt.

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Ob Immobilienkauf, Neubau, Modernisierung oder Anschlussfinanzierung: Eine durchdachte Finanzierung sollte zu Ihrer finanziellen Situation und Ihren langfristigen Zielen passen.

Als Ansprechpartner für Immobilienfinanzierungen unterstütze ich Sie beim Vergleich verschiedener Finanzierungsmöglichkeiten und Bankkonditionen. Mein regionaler Schwerpunkt liegt in Bremen und Umgebung; Finanzierungen begleite ich auch bundesweit.

 

Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Finanzierungsberatung. Maßgeblich sind die konkreten Darlehensverträge, die Allgemeinen Bedingungen für Bausparverträge und die geltenden Zuteilungsbedingungen.